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2019-01-28 11:14:16  2004817
金窝银窝.不如自己的窝
产业兵法



温暖房屋是大家都乐于追求的,不论男女老少,谁不想能拥有一间属于自己的温暖房?只要是自己的,即使面积不大,也不会输给向别人租的单位,毕竟租来的房屋,再怎么理想,终究是别人的产业。

这一年来,本地房产市场成长缓慢,成交价格未见起色,一些地区甚至出现微跌,在城市工作的年轻人,希望能在新的一年里,实现购屋计划。

过去多年来,每月支付的屋租,长年计算是一笔数目,而且每隔几年,可能面对屋主调高租金,或是收回房屋,必须忙于找房屋搬家的事。

对租房屋的人来说,在同一间房屋租5年、8年或10年,那是比较少有的事,而且供出租的房屋,有一些会因为失修显得老旧,住在里边不是很舒适。

因此,设法结束租房屋的日子,成为许多年轻人新年的愿望、财务规划的目标,只是如何进行和落实,那又是另一个需要克服的问题。

选购房屋是锁定靠近工作地点?社区基本设施完善,还是交通设备便利的地方,这些都是订购房屋之前,需要反问自己,并有答案才可跨前一步。

准备在一手市场,或是转手市场购买,需要掌握的又是不同的资讯,不论是一手或转手市场,有一些共同点是可以参考的。

理想型:交通便利社区完善

对年轻的上班族来说,每天到城市上班,除了自己开车,就是搭公共交通,假如工作地点或上班地点,与公共交通设施例如轻快铁站、捷运站或巴士站,是在步行以内(最好不超过10分钟)可抵达,那是理想的情况。

如果只符合其中一个条件也可以考虑,就是靠近住家有轻快铁站,即使在非上班日,想出外、但不想开车,可以搭轻快铁到目标地点。

除了交通设施便利,社区周边生活设备完善,也是购买房屋的关键因素,所谓的社区设备,指的是有便利商店、餐饮中心、医务诊所、银行、邮局等。

在本地市场,各州属都有房产待售,最近这两年,“可负担房屋”是热门词汇,购屋者协会中文组主任陈钟灵说,假如目标锁定可“可负担房屋”,必须确保房产具备增值潜力,以便付出的购屋款物有所值。

不过,友联产业经纪公司总经理包久武认为,假设买来的房屋价格不起、或是反跌,如果是自住,问题应该不大,因为房产价格不可能永远不上扬,除非那是一个很糟糕的地区。

包久武补充,假如我国的交通体系完善,那么年轻人购买房屋的选择将增多,大家不需涌入城市的窄小空间,而是可以选择到郊外买有地房屋,拥有较大空间的同时,也可享受清新的空气。

他说,在捷运站、轻快铁站,或是住家附近有百货商场、各行业商店的住宅区,如果价格在30万至35万令吉,都是可以考虑的选择。

29、30岁就业稳定有储蓄可准备买屋了

在我们迎接猪年到来之际,应该把焦点转向何处,寻求猪年温暖房?以便在猪年拥有舒适的生活空间?

不论是工作日之余、每逢周末或假日,个人或一家人,能在温暖房消磨悠闲的时光,体验拥屋的乐趣。

针对这个问题,实力产业经纪公司总裁陈建业说,年轻人毕业后,多数会在巴生河流域找工作,这里机会比较多,有了工作,接下来就是找住的地方。

他说,租了几年,加上工作稳定,年轻人通常开始物色房屋,如果准备组织家庭,两个人联名购买,一般比个人的财力较占优势;当然,也有少数的个人,收入比较充裕,可用个人名字购买房屋。

在巴生河流域,一般房产价格比较昂贵,不过,这并不意味没有机会买到优质房产,常言说:“机会是留给有心的人。”

只要肯用心、多花些时间,相信将有机会物色到不错的房屋,并敲定购屋计划,假设大学毕业后工作了5年,在猪年大约29、30岁,这个时候有了一些储蓄,加上就业收入稳定、任职领域前景乐观,申请银行贷款顺利获批,应该就是做好购屋规划的时候。

不过,年轻人也想知道,在广大的巴生河流域,应该锁定靠近上班的地点、购买转手房屋,还是目标转向新建的住宅社区,这些地区距离上班地点一般比较远。

我们假设是距离上班比较远的地点,那么需先探讨是否有衔接公共交通,否则,本身需要有代步工具,而且轿车也不能太老旧,不然,时常抛锚在路边,也是伤脑筋的事。

在考量这些因素,觉得并不是问题,那么情况就比较简单,意思是说:如果准备购买距离工作较远的房产,本身的轿车并不老旧,或是有能力转换一部较新的轿车,规划购屋的路程将缩短一些。

当我们讨论购买房屋,不能只提及巴生河流域,在国内许多城市,不论是州首府的一线城市,或是其他的二线城市,都有不少新建房产,关键在于个人的需求。

不过,一线房产价格比较昂贵,其中不少超出个人的购买力,由于本地人民的收入,与房产价格仍有一段距离,因此,有些购屋者会转向二线城市,假如交通设施便利,在二线城市投资房产,预料会进一步普及。

产业顾问指出,提及大马的城市级别,虽然没有明确的界线,不过,根据大家的认知,州首府是一线城市,但各州首府之间又有一些差别,好比说槟城州首府乔治市的产业价格,比玻璃市州首府加央高,地价较贵是主要因素。

因此,大马半岛各州,并非所有的州首府都是一线城市,反而是二线城市、三线城市较多,撇开州首府,州内一些比较繁华的城市,都可归为二线城市。

雪兰莪州这级别的城市比较多,如果说八打灵再也、首邦市为二线城市,相信大家不会有意见,雪州这两城市的产业价格,经过这些年的发展已经不便宜。

房产长远会增值
成投资首选

最近这些年,人民为节省开销,国内旅游业蓬勃发展,特别是假日或周末,推动民宿产业如雨后春笋般建立起来,这是个新兴、后市看起的领域,投资者目标锁定这类型房产,经营者也看到其发展潜能。

在新的小猪年,不只是尚未有房屋者,规划购买房屋,结束租房屋的日子,已有房屋者,如果财力许可,也可以规划晋身产业投资者的行列。

关于这点,陈建业说,投资者看到国内旅游业发展蓬勃的潜能,大城、小镇的民宿发展得不错,在没有酒店的小城市,人们对民宿房产需求殷切,几天或一周的住宿,一般民宿皆可以应付,投资这类型产业,预计将成为下一个发展趋势。

在旅游业蓬勃的二三线城市,民宿有一定的市场,这些城市各具特色,例如靠近海边、郊外有稻田、新鲜海产供应、或是靠近果园,都是民宿可以永续经营的条件,如果有专人负责打理,那就更加理想。

关于产业的投资地点,产业顾问表示,可以考虑距离吉隆坡车程不远的怡保,或是森美兰州的芙蓉,这里的产业价格比较容易负担。

由于产业价格比较容易负担,有一些投资者,选择在这些城市发展退休房宅,最主要的原因包括:购买有地洋房经营安老院,营运成本比巴生河流域地区较低,不会加重前来入住长者或其家人的负担。

在先进国家如欧洲、澳洲、日本等,退休房宅的经营已相当完善,大马在这方面拥有不错的发展空间。

严格来说,不只退休房宅是潜能不错的领域,另一个需要较大面积的房产:坐月子中心,10年前,这是个鲜少人关注的领域,可是,今天,如果行动稍微慢一些,可能需要退而求其次,转向巴生河流域以外的地区,预订坐月子中心的房间或床位。

如此看来,二线城市的独立洋房,预测将有增值潜能,只要周边社区基本设施完善,加上房产质量不错,财力符合条件,或许可以考虑投资这类型房产,掌握价格尚未大幅上涨的机会。

另一方面,关心产业市场动向的人民,相信有注意2019年财政预算案,政府对脱售产业征税的一些建议,这次的财政预算案,除了一些利民措施,也增设了征税栏目,当中普遍让市民失望的应该是:购买房产满5年、第6年脱售仍需被征税的措施。

在这之前,如果持有产业满5年,在第6年脱售不会被征税,最新的2019年财政预算案,脱售购买后超过5年的房屋,将被征收5%的产业盈利税。

针对这点,亨利行产业顾问公司认为,产业盈利税措施的实行,主要是抑制产业投机,避免产业价格被翻炒后持续上涨;可是,握住产业满5年、第6年起开始脱售,需要征税的这一项措施,虽然征税率是5%,严格来说,打击许多老旧房屋业主的心情。

为何打击老旧房屋业主的心情,实力产业经纪公司总裁陈建业说,在本地市场,有一些老旧产业的业主,在数十年前购买的房屋,到了今天,产业增值幅度不小;可是房屋所在地点,不方便年轻一代上班,而且房屋格局有些过时,老爸爸、老妈妈准备将房屋卖了,分给两个孩子,作为孩子买屋的首期屋款。

如果是数十年前买的房屋,到了今天,价格肯定增值不少,虽然这一两年产业市场放缓,可是,产业平均价仍超出许多人的购买力,如果年轻人工作几年后,准备依靠本身财力买屋,其实,难度仍相当高。

陈建业说,尽管征税率是5%,不过,数万令吉的房屋增值到数十万令吉,扣除开销与购买成本,被征收的税款可达5位数,可以是1万、2万、3万令吉或更大数目。

对于已退休的老旧房屋业主,这笔数目并不小,当然,许多人会说,孩子购买房屋的规划,由他们自己去操心吧,何必“牺牲掉”自己的资产?

这话虽然也有道理,惟天下父母心,在能力范围所及,一般都会资助孩子实现购屋计划,除非是孩子不长进,则不予以考虑。

一自住 一投资
应豁免2屋盈利税

关于豁免产业盈利税的措施,廉价、中低价,以及低于20万令吉的可负担房屋可豁免,不过,陈钟灵认为,每个家庭或每个人(单身购屋者),应该享有两间房屋免产业盈利税的优惠,一间供自住、另一间做为长远投资。

他说,有些家庭因为成员增加,必须以小屋换大屋,被迫卖掉原本住的这间房屋,而卖主也因为当年工作的关系,已卖掉第一间房屋,同时,用掉一生人享有的免税机会。

在我国,豁免产业盈利税的优惠,每个国民一生人只享有一次的免税机会,这意味脱售第二间房屋,不论是持有满5年、8年或10年都将被征税,与国民过去享有的免税优惠恰好相反。

持有产业多年
不是投机者

产业顾问指出,房屋价格上升并不是坏事,因为这反映了房产的价值,如果在某个地区房产价格稳健上升,这意味人们继续购买或投资,而房租回酬也不错,市场显示景气、人民有一定的购买力。

他们认为,如果持有产业多年脱售,享有房产增值优势的屋主,他们不是房产投机者,2019年财政预算案的建议,尽管握持满5年,在第6年或之后销与购买成本,被征收的税款可达5位数,可以是1万、2万、3万令吉或更大数目。

对于已退休的老旧房屋业主,这笔数目并不小,当然,许多人会说,孩子购买房屋的规划,由他们自己去操心吧,何必“牺牲掉”自己的资产?

这话虽然也有道理,惟天下父母心,在能力范围所及,一般都会资助孩子实现购屋计划,除非是孩子不长进,则不予以考虑。

关于豁免产业盈利税的措施,廉价、中低价,脱售,尚需缴付产业盈利税,对他们而言是坏处多过好处。

房产增值有许多因素促成,当中包括建筑材料价格上涨、建筑工人工资调高、通货膨胀是背后最大的推动因素,老旧屋主握持房产多年,有些脱售房屋是为退休生活套现。

对他们而言,在2019年脱售房产,待完成买卖手续已被抽走不少产业盈利税,退休费用缩减了,生活必须更节俭,还要自求多福没有大病痛,这样的建议并不惠民。

结语

2019土猪年买屋好,或是卖屋好,坦白说,如果有能力握持,那么不要在今年卖屋子,特别是第二次卖屋必须缴付一笔盈利税;业界顾问认为,任何建议或措施的制定,必须是针对投机客,不是节俭、财务规划完善的市民。

现阶段,业主购买产业满5年内脱售,必须缴付产业盈利税的措施,已起到抑制投机房产的作用,新的建议并不利民,而且还会影响一些业主的卖屋决定,如此一来,好地点的优质房产选择将相应减少,进而影响产业市场的交易活动。


文:郑碧娥


文章来源 :
星洲日报 2019-01-28


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